Fahrniskauf und Grundstückkauf

Beim Kaufvertrag kann es sich um einen Fahrniskauf (Kauf einer beweglichen Sache) oder einen Grundstückskauf (Kauf einer unbeweglichen Sache) handeln. Die Unterscheidung ist deshalb relevant, da aufgrund der Natur des Kaufgegenstandes beim Grundstückskauf besondere Bestimmungen, insbesondere bezüglich Form, Übergabe der Kaufsache (Besitzantritt), Eigentumsübertragung und Gewährleistung gelten.

Fahrniskauf

Begriff

  • Als Fahrniskauf ist jeder Kauf anzusehen, der nicht eine Liegenschaft oder ein in das Grundbuch als Grundstück aufgenommenes (selbständiges und dauerndes) Recht zum Gegenstand hat

Grundlage

  • OR 187 ff.

Als Fahrnis (bewegliche Sache) gelten insbesondere:

  • Körperliche Sachen
  • Naturkräfte
  • Fahrnisbauten
  • Zugehör
  • Patentrechte
  • Urheberrechte
  • Markenrechte
  • Mitgliedschaftsrechte
  • Dienstbarkeiten
  • Pfandrechte
  • Grundlasten

Grundstückkauf

Begriff

  • Grundstückkauf =   Verpflichtungsgeschäft über die Veräusserung + Erwerb von Immobilien

Grundlage

  • OR 216 ff.

Als Grundstücke (unbewegliche Sache) gelten gemäss ZGB 655 Abs. 2 Ziffer 1-4

  • Liegenschaften
  • Ins Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte
  • Bergwerke
  • Miteigentumsanteile an Grundstücken

Wirkung der Unterscheidung

Für Fahrniskauf und Grundstückkauf gelten insbesondere in den nachfolgend genannten Bereichen unterschiedliche Bestimmungen:

Form

  • Fahrniskauf
    • Grundsätzlich keine Formvorschrift
  • Grundstückskauf
    • Öffentliche Beurkundung

Übergabe der Kaufsache

  • Fahrniskauf
    • Übergabe =   Verschaffung der tatsächlichen Verfügungsgewalt über die gekaufte Sache (Gewahrsam)
  • Grundstückskauf
    • Besitzantritt =   Käufer erlangt tatsächliche Verfügungsgewalt erst dadurch, dass ihm die passenden Mittel verschafft werden

Eigentumsübertragung

  • Fahrniskauf
    • Besitzübertragung durch Übergabe der Kaufsache oder falls ohne Übergabe der Kaufsache, durch Besitzesvertrag (Besitzanweisung, Besitzeskonstitution, etc.)
  • Grundstückskauf
    • Die Eigentumsübertragung erfolgt durch Grundbuchanmeldung

Sachgewährleistung

  • Fahrniskauf
    • Verkäufer muss für das Fehlen zugesicherter Eigenschaften, sowie für vorhandene Mängel der Kaufsache einstehen
          • Regeln nach OR 197 ff.
  • Grundstückskauf
    • Verkäufer muss für das Fehlen zugesicherter Eigenschaften, sowie für vorhandene Mängel der Kaufsache einstehen
    • Sofern kein Grundbuch vorhanden, haftet der Verkäufer auch für das im Kaufvertrag angegebene Mass des Grundstückes
      • Regeln nach OR 197 ff. und Sondervorschrift gemäss OR 219

Gefahrtragung

  • Fahrniskauf
    • Käufer trägt Risiko für den zufälligen Untergang der Kaufsache grundsätzlich ab Vertragsschluss, sofern nicht besondere Verhältnisse oder Verabredungen eine Ausnahme begründen
      • OR 185
  • Grundstückskauf
    • Vertraglich vereinbarter Zeitpunkt für die Übernahme des Grundstückes grundsätzlich für Übergang der Gefahrtragung relevant
      • OR 220

Weiterführende Literatur

  • Koller Alfred, BSK-OR I, 5. Aufl., Basel 2011, N 38 ff. zu Art. 184
  • Giger Hans, BSK OR-I, 5. Aufl., Basel 2011, N 1 ff. zu Art. 184

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